Deuda superior: nivel de financiación
La deuda principal sigue siendo la piedra angular de cualquier estructura hotelera. Por lo general, representa el 50-65% del costo total de la operación y se da prioridad al reembolso. Los bancos requieren un mínimo DSCR de 1.25× basado en un plan de negocios conservador.
Las instituciones prestamistas están examinando el historial operativo, la calidad de la gestión y la fuerza de los parámetros de mercado antes de otorgar financiación. Un archivo presentado con una simulación completa del motor de decisión (TRI, flujo de efectivo, RevPAR) acorta significativamente el tiempo tomado para el análisis.
Mezzanine: palanca o riesgo?
La deuda entre el entresuelo cierra la brecha entre la equidad y la deuda superior. Pagado al 8 al 14% dependiendo del perfil del proyecto, aumenta el apalancamiento sin diluir al accionista, pero requiere una disciplina financiera irreprochable.
En caso de dificultad, los prestamistas entresuelos se pagan después de la deuda superior, pero antes de la equidad. Por lo tanto, la tolerancia al riesgo es mayor a cambio de un mayor rendimiento. Este compartimiento es adecuado para proyectos con fuerte visibilidad en la operación del año 2.
Nuestra perspectiva
La buena estructuración financiera no es la que maximiza el apalancamiento: es la que resiste los peligros operativos al ofrecer beneficios atractivos a los proveedores de capital.
