La dette senior : socle du financement
La dette senior reste le pilier de toute structuration hôtelière. Elle représente en général 50 à 65 % du coût total de l'opération et bénéficie d'une priorité de remboursement. Les banques exigent un DSCR minimum de 1,25× sur la base d'un business plan conservateur.
Les établissements prêteurs scrutent désormais l'historique d'exploitation, la qualité du management et la solidité des benchmarks de marché avant d'accorder leur financement. Un dossier présenté avec une simulation Decision Engine complète (TRI, cash-flow, RevPAR) raccourcit significativement les délais d'analyse.
La mezzanine : levier ou risque ?
La dette mezzanine comble l'écart entre fonds propres et dette senior. Rémunérée à 8 à 14 % selon le profil du projet, elle allonge le levier sans diluer l'actionnaire, mais elle exige une discipline financière irréprochable.
En cas de difficulté, les prêteurs mezzanine sont remboursés après la dette senior mais avant l'equity. La tolérance au risque est donc plus élevée, en échange d'un rendement supérieur. Ce compartiment convient aux projets ayant une visibilité solide sur l'exploitation à partir de l'An 2.
Notre lecture
La bonne structuration financière n'est pas celle qui maximise le levier : c'est celle qui résiste aux aléas d'exploitation tout en offrant un rendement attractif aux apporteurs de capitaux.
